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2021年的全国两会，关于楼市释放了什么信号？

  3月5日，十三届全国人大四次会议正式开幕，关于楼市，主要内容有以下几点：

  房住不炒，作为中国房地产的总基调，未来或将长期存在。去年至今，几乎每一次重要会议中，房住不炒都会一字不漏。这将是十四五时期中国楼市的总基调，也是未来长期的总基调。与“房住不炒”的总基调相比，“三稳”则更为具体。三稳是稳地价、稳房价、稳预期。这不是第一次出现，这次在报告中得到重申，说明楼市调控的目标依旧是“维稳”。既要遏制大涨，又要防范大跌，正是题中之义。

  还有值得关注的一点，是楼市没有传出“强调控”的信号。首先，没有提因城施策。这意味着，地方政府在楼市调控方面的尺度可能会收紧。因此城市之间的区域轮动，节奏不会受到大的影响。在去年年底以来，一线城市房价大幅抬升的情况下，环深、环穗、环沪的强二线城市，可能迎来一波较大的轮动机遇。其他强二线城市如成都、西安等，行情应该也不差，甚至济南、青岛、郑州等去年下跌的城市，可以企稳回暖。

  其次，报告也没有提到房地产税，这个往年常常出现在全国两会的话题，今年可能会是“冷处理”。关于房产税最近的发声应该是前不久《人民日报》撰文：按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。一边是没有提到，一边是稳妥推进，情况也就比较明了：房产税在2021年不会出台，但在大概率会在十四五期间落地实施！

  此外，今年政府工作报告再提保障性租赁住房和长租房。租赁住房相必大家都很熟悉，2020年上海出让的租赁性质地块就有不少，2021年上海还将在五大新城加大租赁住宅供应，而且国家也在针对这个领域发展，最明显的举措就是“降税”，后期项目落地，租赁住房规模可能会超出我们想象！说明租房市场是国家未来重点发力的地方。

  同时，这次首提“帮助新市民、青年人等缓解住房困难”，说明国家意识到高昂的房价对于青年人的巨大压力，准备逐步改善。同时，两会上还再次提出了共有产权住房，共有产权房的本质是半保障半商品房的住宅产品，在北京已经推行了好几年，对北京楼市的平稳发展起到不小作用，这次在两会上专门提出，想必是要开始全国推广，对于刚需上车大城市来讲，不失为一种“捷径”。 

  “两会报告数据：2021年新开工改造城镇老旧小区要达到5.3万个，相较2020年增加约20%！”报告没有再提到棚改，只提到老旧小区改造。这也意味着曾经推动三四线城市暴涨的棚改大潮，彻底歇菜了。随着中国人口迁徙和城镇化进程，三四线城市，再也没有机会大幅上扬。

  除此之外，政府报告中还提到贷款利率。那么，房贷利率会降吗？

       关于降息，政府工作报告主要提了以下几点：

  1、稳健的货币政策要灵活精准、合理适度。把服务实体经济放到更加突出的位置，处理好恢复经济与防范风险的关系。

  2、货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，保持流动性合理充裕，保持宏观杠杆率基本稳定。

  3、优化存款利率监管，推动实际贷款利率进一步降低，继续引导金融系统向实体经济让利。

  什么意思？

  第一，中央已经关注到去年货币大量流入房地产市场的现象，所以今年才要把实体经济放在更加突出的位置，避免恢复经济的同时出现系统性金融风险。

  第二，钱是会管够的，但是杠杆率必须稳定。之前央妈发布的2020年四季度货币政策报告已经说过，我国居民杠杆率上升主要还是源自房贷，所以要稳杠杆率必须严控房贷。

  第三，推动实际贷款利率降低，但并不是支持房地产市场，而是继续支持实体经济。

  从以上三点，可以判断今年房贷利率下降的几率不大，还是以“LPR利率不变”，“地方房贷利率上调”的模式为主。